Форум города Ханты-Мансийска
4 мая, суббота

Городская жизнь / Долевое строительство

Cуть темы

Предлагаю обсудить данную тему, в нашем городе строят много, кто сталкивался с трудностями и как их решал, делимся опытом

Код защиты
Сортировать сообщения по дате:
Последние вверху
Последние внизу
  • Показать страницу:
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
24.07.2015 17:30:19 СВЕТЛАНА
НЕУСТОЙКА
ЗДРАВСТВУЙТЕ!!! СКАЖИТЕ, МОЖНО ЛИ ТРЕБОВАТЬ НЕУСТОЙКУ ПО СРЫВУ СРОКА, ЕСЛИ Я ПОДПИСАЛА АКТ-ПРИЕМА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ, НО В НЕМ НЕ СКАЗАНО ЗА СРОКИ, А ГОВОРИТСЯ ЧТО ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОПЛАЧЕНЫ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ, ПРЕТЕНЗИЙ К ДРУГ ДРУГУ СТОРОНЫ НЕ ИМЕЮТ.ПОСОВЕТУЙТЕ, ПОЖАЛУЙСТА, ЧТО МОЖНО СДЕЛАТЬ.
17.07.2015 12:16:17 Sem
Активность:
10.85%
Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах

Источник: Novostroy-M.ru
17.07.2015

Источник фотографии
Покупка квартиры - важная и непростая задача. Перед потенциальным покупателем открывается огромный дивный мир с новостройками на любой вкус и кошелек. А покупка квартиры на первичном рынке в доме, который только начинают строить - это еще и очень рискованно. В этой статье Novostroy-M.ru расскажет, как грамотно действовать на всех этапах приобретения жилья в новостройке Москвы или Подмосковья.

Выбираем новостройку
Здесь все индивидуально, но, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», чтобы сделать правильный выбор, нужно определиться с бюджетом покупки, исходя из чего и искать варианты в том или ином районе.

«Стоит изучить средние цены по рынку недвижимость в рамках рассматриваемой локации и класса жилья: сегодня в Интернете много статей, которые включают аналитику крупных компаний. Если цена в проекте сильно занижена – это должно насторожить»
Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

Решите главное - инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому. Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию - это одно. Если выбираете новостройку для жизни - это совсем другое дело. Тут важно проанализировать и уровень развития инфраструктуры, и транспортное развитие района, и многое другое, что подходит конкретно вам.

Оцените свои силы для покупки жилья - можете ли вы внести всю сумму или планируете купить квартиру в рассрочку или ипотеку? Узнайте, аккредитован ли жилой комплекс в банке, на карту которого вы получаете зарплату; действует ли военная ипотека в проекте, принимает ли застройщик материнский капитал? Бывает так, что из-за отсутствия аккредитации определенного банка, человек может сделать выбор в пользу другой новостройки.

Застройщик vs риэлтор
Кстати, взвесить все «за» и «против» может помочь опытный риэлтор. Как понять, у кого лучше купить квартиру? Если вы точно определились с новостройкой - идите к застройщику, если у вас есть энная сумма денег, которые вы хотите просто грамотно вложить без привязки к конкретному проекту - идите к риэлтору.

Застройщик обладает исключительно своим пулом жилья, предложить квартиры новостройках конкурента он не может. Риэлтор обладает базой новостроек от нескольких застройщиков, соответственно и выбор у него больше.

«Зачастую агентства помогают клиентам с реализацией своего старого жилья с целью покупки нового, чем не может похвастать большинство застройщиков», - замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие на рынке недвижимости, они «чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы», - уточняет Мария Литинецкая. Минус работы с риэлтором только один - комиссии, зачастую скрытые.

Разведка в Интернете
Мы живем с век компьютерных технологий. Сегодня практически у каждой «серьезной» новостройки есть свой сайт. Иногда он дополняется промо-страницей на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Как правило, в комплекте также идет и форум. Он тоже бывает продуктом застройщика, а бывает, его создают покупатели как потенциальные, так и состоявшиеся.

И, конечно, социальные сети. В наши дни без них тоже никуда. Для полноты «картинки» необходимо изучить все. Начинайте с сайта новостройки, обратите внимание на разделы «Документы», «О застройщике».

Если там выложены проектная декларация, разрешение на строительство, документы о коммуникациях - значит, застройщику нечего скрывать, а вам не о чем волноваться. Это и есть «прозрачность» проекта, когда вся документация представлена в открытом доступе.

Девелопер или застройщик?
Прочитайте историю возникновения девелопера или застройщика. Чем они отличаются? Все просто. Девелопер - это компания, которая занимается развитием проекта от «А» до «Я», ведь to develop в переводе с английского - развивать, разрабатывать. Поэтому девелопер занимается всем комплексом строительства - от выбора земельного участка до сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Застройщик занимается исключительно строительством, он ничего не развивает, документы у чиновников не утверждает. Он или строит дом сам, или курирует его возведение, если девелопер решает нанять генподрядчика (актуально для крупных жилых проектов).

Обратите внимание - если жилой комплекс строит малоизвестное ООО под брендом крупной компании то, скорее всего, компания-застройщик создана специально под новостройку. В этом случае не надо волноваться о неизвестности застройщика - ведь он строит комплекс под крылом крупного девелопера.

В любом случае, чтобы оценить надежность девелопера или застройщика, Вартан Погосян советует проверить наличие хорошей деловой репутации, существенного опыта на рынке и портфолио реализованных проектов. Если все это есть у компании - ее можно причислить к надежным.

Однако вернемся к сайту новостройки. Обратите внимание на контент портала - «живой» ли он? Как часто обновляется раздел «Новости»? Есть ли и работают ли web-камеры? Реализована ли функция online-консультанта? Все это важно, ведь сайт новостройки - его «портрет». Как подчеркивает Наталия Немчанинова: «Все это свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к своим клиентам как к купившим, так и потенциальным».

Визит на стройплощадку
Итак, вы определились с новостройкой, изучили ее сайт, а также форумы на предмет надежности девелопера илии застройщика. Самое время позвонить в офис продаж, уточнить время визита на стройку. Ведь лучше, как говорится, один раз увидеть, чем сто страниц форумов прочитать.

Однако если у вас нет времени посетить стройплощадку или политика застройщика не предполагает визиты из-за техники безопасности Novostroy-M.ru может помочь вам: поищите свой жилой комплекс среди «Видео новостроек с воздуха»; возможно, вы найдете ваш объект в разделе «Аэрофотосъемка»; также наши видеомонтажеры смонтировали уже много роликов о новостройках Москвы и Подмосковья, а главное - проверить жилой комплекс за вас может наш Тайный покупатель, достаточно просто оставить заявку.

Если вам все же удалось попасть на стройплощадку, обратите внимание на темпы стройки. Важно оценить, в каком состоянии находится стройплощадка - хаотично ли там лежат стройматериалы или в порядке. Кипит ли работа или, возможно, вы попали в обеденный перерыв? Имейте в виду, монолитные дома строятся медленней панельных.

Офис продаж
Как правило, на объектах есть офисы продаж, где вас проконсультируют по всем вопросам. Если повезет с менеджером продаж, то он расскажет не только обо всех нюансах покупки квартиры в новостройке, но и про компанию, и про район.

Менеджер должен показать вам документацию, которую вы видели на сайте: проектную декларацию, разрешение на строительство (в котором будет прописан статус земельного участка) и бумаги о коммуникациях. Как рассказал Novostroy-M.ru юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, не лишним будет и попросить показать:

- учредительные документы застройщика;

- свидетельство о государственной регистрации застройщика;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Однако всех этих документов может не оказаться в офисе продаж на стройплощадке, тогда рекомендуем вам не пренебрегать поездкой в центральный офис девелопера или застройщика. Там вам должны предъявить документацию в полном объеме.

«Если продавец не предоставляет какие-либо из вышеперечисленных документов, вероятно, ему есть что скрывать. Возможно, у него нет разрешения на строительство. В этом случае не стоит верить на слово»
Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»

По мнению Софьи Лебедевой, основную информацию о застройщике и строящемся доме можно получить из двух документов: выписки ЕГРЮЛ по юрлицу и проектной декларации. «Из выписки вы узнаете необходимую информацию о юрлице, из проектной декларации – какими документами располагает застройщик и каковы его планы по строительству объекта», - уточнила эксперт.

Заключаем договор
Вы выбрали квартиру, убедились в надежности девелопера, следите за web-камерой на сайте новостройки, она демонстрирует хорошие темпы стройки - самое время заключить договор на покупку квартиры.

Большинство новостроек реализуется сегодня в Московском регионе по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Однако некоторые застройщики предпочитают продавать жилье через вступление в ЖСК. Вы также можете столкнуться с договором уступки прав требования (если понравившуюся квартиру какое-то физлицо уже купило до вас, но хочет продать) и предварительным договором.

«Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги передаются сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен покупатель не получает никаких гарантий»
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Предварительный договор купли-продажи безопасно заключать, если дом возведен, но не сдан, в таком случае недостроя можно не опасаться, а вот если ПДКП вам предлагают подписать перед ДДУ, тут имеет смысл задуматься.

«На сегодняшний день самый надежный способ защитить свои права как будущего соинвестора – заключение ДДУ. Он проходит государственную регистрацию, тем самым исключается риск двойных продаж, а также обязывает застройщика соблюдать сроки сдачи дома. Любые задержки будут грозить штрафами», - утверждает Мария Литинецкая.

Учтите, если застройщик просит вас оплатить квартиру до регистрации ДДУ, это нарушение закона. Оплата должна происходить только после того, как на руки вы получите зарегистрированный в Регпалате договор.

Как подчеркивает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», в ДДУ обязательно должны быть указаны следующие параметры: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже и номер этажа; сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю, сроки оформления права собственности (если вы подписали договор с застройщиком на оказание соответствующих услуг); стоимость квартиры (полная или за 1 кв. метр). Также стоит обратить пристальное внимание на указанные в договоре основания для его расторжения.

Ирина Доброхотова советует внимательно отнестись к подписанию договора: «После заключения ДДУ «поменять» квартиру уже не удастся: нужно будет или расторгать ДДУ (обычно, если это происходит по инициативе дольщика, карается неустойкой), или продавать квартиру по переуступке и покупать другую».

ЖСК самая неоднозначная форма покупки квартиры. Договор не регистрируется в Регпалате, поэтому ваш пай может кто-то купить вторично, ЖСК не защищает от долгостроя и, тем более, недостроя. Novostroy-M.ru встречался с обманутыми пайщиками компании «Су-155» - все они стали жертвами договора ЖСК.

Договор уступки (в просторечье переуступка) тоже имеет свои нюансы, основной из которых - застройщик просто может не разрешить вам приобрести долю у предыдущего покупателя, если тот демпингует в цене.

Ипотека: особенности покупки
«Потенциальным ипотечным заемщикам сегодня стоит не только тщательно выбирать банк, но и грамотно оценивать свои собственные финансовые силы, учитывая все возможные риски, в том числе личные, то есть внутрисемейные, - считает Дмитрий Пантелеймонов. - Очевидно, нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надежности текущего места работы: в случае увольнения рассчитывать на быстрое трудоустройство не стоит, уровень безработицы в стране растет».

Итак, вы решили, что ипотека вам по силам, подали заявку в банк и получили одобрение на кредит. Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», рассказывает порядок дальнейших действий: представитель застройщика согласовывает ДДУ с участием ипотечных средств с представителем банка, назначается дата проведения сделки. В банке дольщик подписывает кредитный договор, затем в офисе компании-застройщика подписывает ДДУ. После регистрации ДДУ покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся часть денег застройщику перечисляет банк.

Мария Литинецкая подчеркивает, что если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%. Согласна с коллегой Ирина Доброхотова, по мнению которой, если новостройка аккредитована в крупном банке с госучастием, это сводит к минимуму риски дольщика.

«Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и «верит» в проект», - подчеркивает Литинецкая.

Принимаем квартиру
Вы купили квартиру, договор заключен, дом построен, пора принимать жилье. Это очень важный момент, ведь если вы обнаружите недоделки после подписания акта о приеме-передачи, застройщик может отказаться что-либо переделывать. Советуем вам внимательно прочитать нашу статью о том, на что надо обратить внимание, принимая квартиру в новом доме.

Застройщик или банк - банкрот
Несмотря на то, что власти сегодня пристально следят за рынком недвижимости и делают все, чтобы обманутых дольщиков и пайщиков не было, они все-таки еще есть. «Сегодня риски для дольщиков ниже, чем, например, во время кризиса 2008-2009 года, так как тогда не было ни закона об обязательном страховании застройщиков (вступил в силу с 2015 года), ни поправок, определяющих процедуру банкротства строительных компаний (приняли в 2011 году)», - замечает Ирина Доброхотова.

По мнению эксперта, своеобразный сигнал надежности – старт продаж не на котловане, а на этапе монтажа корпусов, это означает, что девелопер уже вложил собственные средства в проект и деньги дольщиков ему нужны в меньшей степени. Советы о том, как действовать, если застройщик - банкрот, читайте в нашей статье.

А что делать покупателю, если банк, в котором он взял ипотеку обанкротился или у него отобрали лицензию? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», подсказывает, что даже если случилось так, что банк по каким-либо причинам закрылся, то у него в любом случае должен появиться преемник, с которым и будет вести дальнейшие расчеты заемщик.

Это мнение разделяет и Юрий Комиссаренко: «Обращаясь в небольшой банк, клиент ничем не рискует. В случае если этот банк обанкротится или останется без лицензии, кредиты будут оформлены на другую организацию, условия кредитования для заемщика останутся прежними».

http://news.ners.ru/kupit-kvartiru-v-novostroyke-sovety-ekspertov-na-vsekh-etapakh.html
16.07.2015 17:48:00 Sem
Активность:
10.85%
Получи суперскидки на 2613 лотов недвижимости в дни крупнейшей онлайн-распродажи жилья.
Специально для тех, кто планировал покупку жилья, мы объединили 30 надежных застройщиков, которые в течение 3 дней, 17, 18 и 19 июля 2015 года, представят 1 500 000 кв. метров квартир, апартаментов, коттеджей, земельных участков, лофтов по самым сладким ценам. Акция проходит всего 1 раз в год.

http://refriday.ru/
16.07.2015 17:47:03 Sem
Активность:
10.85%
Обманутым пайщикам – нет. Схема ЖСК стала чуть ближе к ДДУ
16.07.2015 13:28

В обзоре Novostroy.su – последние нововведения в законодательстве о ЖСК, призванные ликвидировать армию обманутых пайщиков. Поправки уже приняты Госдумой РФ, одобрены Советом Федерации и должны вступить в силу в августе.

ЖСК-соинвесторам оставили год

Основные изменения внесены в ряд положений главы V Жилищного кодекса РФ, регламентирующей создание и деятельность жилищно-строительных кооперативов. В частности, поправки «перекрывают кислород» так называемым ЖСК-соинвесторам. Речь идёт о кооперативах, которые не имеют в распоряжении участка под строительство и не возводят дом сами, а заключают договор соинвестирования с компанией-застройщиком и получают право на часть квартир в будущем доме.

Чаще всего такие ЖСК-соинвесторы аффилированы с конкретным застройщиком и представляют собой что-то вроде «прокладки» между ним и покупателем. Создание подобных ЖСК позволяет девелоперу собирать деньги за квартиры «на котловане» в обход заключения договоров долевого участия в строительстве (ДДУ).

Действующее законодательство запрещает привлекать деньги на строительство дома жилищно-строительным кооперативам, находящимся только в статусе соинвестора (см. ЖК РФ, ст. 110, ч. 3). Однако данная норма не распространяется на ЖСК, созданные до 7 декабря 2011 года (дата вступления в силу новой редакции ЖК РФ). Этой лазейкой отлично пользуются застройщики: «нужных» кооперативов зарегистрировано достаточно, и приобрести такое юрлицо в своё распоряжение не проблема.

Последние поправки в Жилищный кодекс лазейку закрывают: отныне всем ЖСК, вне зависимости от даты создания, запретят привлекать деньги на возведение многоквартирного жилого дома без разрешения на строительство и прав на земельный участок.

Один кооператив – один дом

Другое важное нововведение: ЖСК запретят строить более одного многоквартирного дома выше трёх этажей. По сути, это ещё один удар по «кооперативам-прокладкам» между девелоперами и покупателями квартир «на котловане».

Уже работающим «многодомовым ЖСК» закон разрешит продолжить свою деятельность в течение года после вступления поправок в силу. Однако принимать новых членов до завершения текущего строительства всех домов им будет запрещено.

На пути к публичности и госконтролю

Поправки вводят в Жилищный кодекс и принципиально новые нормы: ст. 1231 и ст. 1232. Они обязывают жилищно-строительные кооперативы публиковать и предоставлять рядовым пайщикам практически полный набор связанных с их деятельностью документов. А также в обязательном порядке вести реестр своих членов.

В частности, ЖСК будут обязаны публиковать:

устав кооператива в актуальной редакции;
актуальные сведения о количестве членов ЖСК;
разрешение на строительства дома;
сведения о правах на земельный участок под строительство и кадастровый номер участка;
информацию о местоположении и описании строящегося дома в соответствии с его проектом;
количество квартир в строящемся доме и их характеристики в соответствии с проектом (в актуальной редакции);
предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию будущего дома.

Любому рядовому пайщику по его требованию ЖСК будет обязан предоставить:

проектную документацию в актуальной редакции и заключение её экспертизы;
документы, подтверждающие права на земельный участок под строительство;
все протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора);
документы, подтверждающие итоги голосования на общих собраниях ( в т. ч. бюллетени, доверенности на право голосовать и т. п.);
заключения ревизионной комиссии (ревизора) ЖСК. За соблюдением этих требований будет вестись государственный контроль.

Тем же органом, что уполномочен проверять деятельность застройщиков, привлекающих деньги по ДДУ. Этот орган также получит полный доступ к реестру членов кооператива.

Нарушение данных положений со стороны ЖСК даст право контролирующему органу выносить кооперативу предписания о соблюдении новых требований. А в случае невыполнения предписаний – обращаться в суд с иском о ликвидации кооператива-нарушителя. Это прямо прописано в вышеупомянутой статье 1232 (см. п. 3). Но стоит учесть, что жилищно-строительные кооперативы будут обязаны исполнять новые требования ЖК РФ только с 1 июля 2016 года.

Резюме

Поправки в Жилищный кодекс, регламентирующие деятельность жилищно-строительных кооператив, безусловно, в интересах покупателей квартир «на котловане».

В частности, о необходимости полного и окончательного запрета «ЖСК-соинвесторов» ряд экспертов говорит уже давно. В качестве аргумента приводится то, что деятельность таких кооперативов нередко «плодит» обманутых дольщиков (точнее – обманутых пайщиков). Даже в столице таких пострадавших соинвесторов, как минимум, не один десяток.

Законопроект большей частью поддерживают и юристы, специализирующиеся на жилищных вопросах и защите прав дольщиков. «Ограничение кооперативов в правах – им будет запрещено возводить одновременно более одного трёхэтажного дома – является правильным шагом к снижению рисков ненадлежащего или даже несостоявшегося строительства. Мне известны масса примеров, когда ничего не представляющий из себя кооператив без каких-либо документов, повсеместно размещая рекламу, начинает возводить несметное количество домов, собирая с пайщиков деньги, а получив максимально возможные средства, по очереди или одновременно бросает все стройки. Теперь подобное будет исключено», – отмечает адвокат по жилищным вопросам Олег Сухов.

Введение дополнительных функций и полномочий государственных контролирующих органов над деятельностью ЖСК можно только приветствовать, добавляет эксперт. Особенно важны полномочия проводить постоянные проверки кооперативов по обращениям граждан и юридических лиц, причём с правом внести предписание о приостановлении деятельности кооператива и даже обратиться в суд с требованиями о его ликвидации. «После введения в действие принятых поправок обмана на первичном рынке недвижимости, связанного с деятельностью ЖСК, станет значительно меньше, а количество обманутых пайщиков снизится в разы», – резюмирует Олег Сухов. Хотя нельзя не отметить, что госконтроль за деятельностью ЖСК будет не столь строгим, как за компаниями-застройщиками, которые привлекают деньги по договорам долевого участия в строительстве.
09.07.2015 15:23:30 Sem
Активность:
10.85%
Совет да любовь: как правильно покупать и продавать недвижимость в браке
09.07.2015 11:33

Совместный труд, как известно, объединяет, а вот общая совместная собственность может стать яблоком раздора и разрушить даже самые крепкие брачные узы. Специально ко Дню покровителей семьи и любви Петра и Феврони сайт "РИА Недвижимость", решил напомнить супругам главные правила распоряжения общим недвижимым имуществом.

Совместный труд, как известно, объединяет, а вот общая совместная собственность может стать яблоком раздора и разрушить даже самые крепкие брачные узы. Специально ко Дню покровителей семьи и любви Петра и Феврони сайт "РИА Недвижимость", решил напомнить супругам главные правила распоряжения общим недвижимым имуществом.

Продажа по согласию

Действующее семейное законодательство устанавливает, что имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, говорит юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян. Речь идет, например, о квартире, которая была куплена на деньги, заработанные в этот период.

Другое дело — продажа квартиры. Супруги должны понимать, что отчуждение недвижимости возможно только с согласия обоих. То есть муж или жена не смогут продать квартиру, если кто-то из них не даст своего разрешения. Причем у супруга, желающего продать жилплощадь, должен быть официальный документ, который позволит беспрепятственно заключить сделку купли-продажи. Речь идет о нотариально заверенном согласии, уточняет управляющий партнер юридической компании "Кочерин и партнеры" Владислав Кочерин.

По словам Мстояна, каких-то жестких требований к оформлению согласия нет, но в нем обязательно должен быть прописан ряд сведений. В документе лучше прописать наименование объекта продажи и адрес местонахождения, имена и паспортные данные обоих супругов, реквизиты свидетельства о браке, срок, в течение которого действует разрешение. "В согласии можно указать конкретную цену, либо, что недвижимость может быть приобретена или отчуждена по цене на усмотрение супруга", — уточняет юрист.

Также он допускает, что в документ могут быть внесены реквизиты договора купли-продажи: дата, стороны, объект недвижимости.

К нотариусу за удостоверением согласия супруги должны прийти с паспортами, свидетельством о праве собственности на квартиру и свидетельством о браке. Кстати, у специалиста можно получить и типовой образец самого согласия.

В случае если согласие на совершение сделки получено не было, супруг может оспорить ее в суде, после чего договор купли-продажи будет признан недействительным.

Покупка с оговоркой

Что касается разрешения супруга на покупку недвижимости, тут официального согласия не требуется, отмечает Кочерин. Он говорит, что если муж или жена захотели приобрести квартиру, то никто из них не обязан спрашивать второго, ведь предполагается, что супруг действует с согласия другого.

Однако здесь есть хитрый момент: несмотря на то, что при распоряжении денежными средствами на покупку квартиры заверения у нотариуса сделка не требует, несогласный супруг может в последствие оспорить ее в суде. Поэтому чтобы избежать рисков, необходимо все-таки позаботиться о согласии — составить в свободной форме и заверить у нотариуса. "Срок на оспаривание сделки на покупку квартиры на совместно нажитые денежные средства составляет один год", — поясняет юрист "Леонтьев и партнеры".

По словам Мстояна, в вопросе с покупкой квартиры на общие деньги есть ряд нюансов, которые продиктованы способом приобретения недвижимого имущества.

В законе прямо указано, что согласие второго супруга в обязательном порядке нужно для сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации. Таким образом, если жена или муж намеревается приобрести квартиру по ипотеке или приобрести ее по договору долевого участия в строительстве, все же необходимо получить нотариально удостоверенное согласие. Это продиктовано тем, что оба договора подлежат госрегистрации.

Схема получения согласия здесь такая же, как и при оформлении разрешения на продажу недвижимости.

Внимание, доли

Если квартира при покупке оформляется на обоих супругов, то приобретение подразумевает определение отдельной доли квартиры у каждого супруга, предупреждает юрисконсульт офиса "Семеновское" компании "Инком-Недвижимость" Марина Маркина.

По ее словам, вовсе необязательно, чтобы доли были равные. Например, вы можете купить жене 2/3 доли, а мужу — 1/3 доли.

Но следует учесть, что каждый собственник сможет распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Например, муж или жена может подарить свою долю родителям или вообще третьему лицу.

Также важно знать, что если один из супругов наберет без ведома другого супруга долгов, то гасить их будут за счет его доли имущества, говорит Маркина.

Мировое соглашение

Чтобы минимизировать правовые риски при приобретении или продаже квартиры и избавить себя от оспаривания сделки супругам можно заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, указывает Мстоян.

В данном соглашении супруги определят, какое имущество будет являться личной собственностью каждого из них, например, купленная квартира. Однако, все имущество, приобретенное после подписания соглашения, будет все равно считаться общим.

Данное соглашение заключается либо в свободной письменной форме, либо оформляется у юриста. По желанию сторон оно может быть нотариально удостоверено. Если предметом выступает недвижимое имущество, документ необходимо оформить в трех экземплярах и после подписания сторонами подать их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения объекта. Также придется оплатить государственную пошлину за каждый объект недвижимости в размере 2000 рублей и предоставить в Росреестр свидетельство о заключении брака, инструктирует Мстоян. Это необходимо для того, чтобы провести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, поясняет юрист.

Он обращает внимание на то, что даже если квартира уже оформлена на одного из супругов и по условиям соглашения о разделе она остается в его личной собственности, ему все равно необходимо обратиться в Росреестр, поскольку до "перерегистрации" недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом.

Брак по договору

Наиболее оптимальным способом урегулировать имущественные споры между супругами является брачный договор. В отличие от соглашения он регулирует отношения не только касательно имущества, которое нажито супругами в период брака к моменту заключения брачного договора, но и имущества, которое будет приобретено в будущем после заключения брачного договора, объясняет эксперт из компании "Леонтьев и партнеры".

Например, по брачному договору супруги могут предусмотреть, что имущество, приобретенное на имя одного из них во время брака, будет являться его личной собственностью.

В этом случае распоряжаться квартирой можно будет без согласия второго супруга, но и бремя содержания квартиры, например, оплата коммунальных платежей и налогов, будет полностью плечах у владельца. "Также вы самостоятельно будете возмещать убытки, причиненные соседям, например, в результате залива", — говорит Маркина.

Брачный договор может быть заключен в любое время как до брака, так и во время. Документ составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
02.07.2015 19:13:31 al110383
Активность:
0.03%
Ремонт от Северных строительных технологии или ЮграИнвестСтройПроект!
Мы купили квартиру по адресу г.Сургут ул.Семена Билецкого,14 у ЗАО «Югорское Управление Инвестиционно – Строительными Проектами» которое называет себя «Северные строительные технологии» и заплатили им за ремонт (как это пафосно звучит ремонт от застройщика). После того как мы заехали через месяц наш «ремонт» начал рушиться.
Свои обязательства перед Ними мы, при приобретении квартиры, выполнили полностью, оплатив стоимость имущества и отделку помещений в полном объеме.
Мы неоднократно обращалась к работникам ЮИСП по тел.8-3467-32-77-07(09) на «Горячую линию», а так же письменно в представительство, расположенное в г.Сургут с требованиями устранить недостатки. Но нам было отказано и ни кто не реагировал на наши звонки и письма. В ноябре 2014 г. мы направили застройщику претензию. Но и она была проигнорирована. Застройщик и его представители на местах просто плюнули на гарантийные обязательства.
Так как мы не строители, ничего не понимаем в строительстве, и как многие дольщики приняли квартиру по акту, пришлось сделать экспертизу выполненных ремонтных работ. В результате экспертиза показала 98% отклонений в квартире по качеству ремонта и окон(кроме натяжных потолков). В итоге:
- стеновые панели имеют отклонения по вертикали и по горизонтали от 2 мм до 7,0 мм, а на дверных проемах до 8,00 мм, что является нарушением требований п. 3 таб. 9,10 СНиП 3.04.01-87;
- в помещениях квартиры: комнатах, кухне в санузле имеются следы отслоения обоев в местах стыковки полотнищ, что не соответствует требованиям п. 3.42 СНиП 3.04.01-87;
- смежная стена в квартире 310 и 311 имеет пустоты со стороны коридора и комнаты, а также в кухне в торцевой стороне с правой стороны от оконного проема имеются пустоты;
- при облицовке стен в ванной комнате была нарушена технология укладки керамической плит, а именно имеются отклонения поверхности покрытия от плоскости более, чем на 2 мм, что является нарушением требований п. 3.62 и Таблицы 13 СНиП 3.04.01-87;
- швы между плитками в ванной комнате не имеют одинаковой ширины и прямолинейности, частично не заполнены затирочным составом, что является нарушением п. 5.2 ВСН 50-96 «Инструкция по облицовки стен керамическими и полимерными плитками на клеях и клеящих мастиках»;
- согласно условиям договора полы в коридоре должны быть отделаны ламинатом. Фактически в помещение коридора полы облицованы фасадной глянцевой плиткой 600 х 600 мм.;
- уложенный ламинат в комнатах имеет отклонения поверхности покрытия от плоскости до 4,8 мм, что является нарушением п. 4.43 и Таблицы 25 СНиП 3.04.01-87. Данный фактор свидетельствует о нарушении технологии полового покрытия;
- в кухне облицовка пола выполнены керамической плиткой с рисунком. При укладке плитки было выполнено нарушение подбора рисунка плитки при входе у двери и в левом углу;
- в помещение кухни обследуемой квартиры отсутствует сцепление между покрытием пола и соединительной прослойкой по всей площади участка пола из напольных керамических плиток, что является нарушением п. 4.43 СНиП 3.04.01-87;
- помещении коридора полы, облицованные керамической плиткой, имеют отклонения от плоскости, до 4 мм, что является нарушением п. 3.62 и Таблицы 13 СНиП 3.04.01-87;
- конструкция запирающих приборов и петель оконного блока не обеспечивает плотного и равномерного обжима прокладок по всему контуру уплотнения в притворах, что не отвечает требованиям п. 5.8.6 ГОСТ 30674-99;
- при закрытой створке и форточке уплотняющие прокладки не обеспечивают герметичность оконных блоков в целом, в притворе же образуется конденсат, наледь и течь конденсированной воды, что является нарушением п. 5.6.16 ГОСТ 30674-99;
- оконный блок, установленный в зале имеет нарушение герметичности стеклопакета, что является нарушением требований п. 4.1.5 ГОСТ 24866-99. Стеклопакеты клееные строительного назначения. Технические условия;
- заделка монтажных зазоров между оконными рамами и откосами проемов стеновых конструкций выполнена не качественно, имеются зазоры в местах сопряжения подоконной доски и оконной рамы, что является нарушением приложения Г п. 4 ГОСТ 30674-99, п. 9.4 ГОСТ 23166-99, ГОСТ 30971-2012;
- все дверные блоки (полотна, доборы, наличники) на лицевых поверхностях имеют механические повреждения – отщепы, сколы, задиры, выщербины, трещины – глубиной свыше 2 мм, что является нарушением п. 2.7 Таблицы 1 ГОСТ 475-7К «Двери деревянные Общие технические условия»;
- в комнате зазор между дверным полотном и полом составляет менее 5 мм, что является нарушением п. 5.6 СНиП 3.03.01-87;
- все межкомнатные дверные полотна, установленные в обследуемой квартире, самовольно открываются и закрываются, данный фактор свидетельствует об отклонении от плоскости дверного коробка, что является нарушением п. 2.3 ГОСТ 475-7К «Двери деревянные. Общие технические условия».
В результате рассмотрения дела в суде мы выиграли более миллиона руб.
Немаловажная информация касается того, что ремонт в квартире осуществляла фирма ООО «Спектр-М» под руководством Габдрахманова Тимура Тагировича, который работает в агентстве недвижимости «Домострой» теперь это агентство «РИЦ», в принципе «Домострой» был под руководством «РИЦ» в 2014 г., где мы и оформляли приобретение квартиры.
Граждане кто приобрел квартиры у ЗАО «Югорское Управление Инвестиционно – Строительными Проектами» или «Северные строительные технологии» не бойтесь решать проблемные вопросы через суд. Да это нервы время и деньги. Но помните никто кроме Вас самих не решит Ваших проблем. А тем, кто еще думает или оформляет сделку о приобретении квартиры у данного застройщика подумайте много раз. А может надо обратиться в другое место и к другому застройщику.
Кроме этого очень важно знать, что ЗАО «Югорское Управление Инвестиционно – Строительными Проектами» было создано только для строительства нескольких домов. Для строительства других домов созданы другие застройщики. Ни у одного из застройщиков нет генерального директора и нормального органа управления, это касается и домов Зима, Лето, Весна, Осень. Руководит всей системой ООО «Северные строительные технологии». Все представители, находящиеся в Сургуте действуют по доверенностям. Данная организация представляет из себя Гидру ( как известно отрезая у гидры одну голову на ее месте вырастает другая). Так что подумайте над тем, кто в дальнейшем будет нести гарантийные обязательства по Вашим домам, когда будут проданы все квартиры.
02.07.2015 14:35:40 Sem
Активность:
10.85%
Долевой вопрос. Юристы Общества потребителей отвечают на вопросы по долевому строительству

Источник: БКН.РУ
02.07.2015
Пресс-служба Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО рассказала об актуальных вопросах по долевому строительству из числа поступающих в комиссию и представила ответы на них.

Вопрос:

Я приобрела квартиру от застройщика. По договору метраж 64,1 кв.м. Сейчас нужно ехать в главный офис за ключами, застройщик говорит, что площадь квартиры увеличилась на 0,1 м. И эту разницу я должна доплатить. Что делать? В договоре долевого участия прописана сумма квартиры, которую я уже оплатила, и написано что эта сумма окончательная и изменению не подлежит.

Ответ:

В соответствии с 214-ФЗ, регулирующим долевое строительство, цена договора участия в долевом строительстве (надеемся, что у вас именно такой договор) может быть изменена исключительно по соглашению сторон.

Если в договоре есть пункт об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера, это является нарушением закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой.

Если ваши аргументы застройщик не услышит и не предоставит вам для подписания акт приема-передачи квартиры, нужно обязательно направить письменную претензию застройщику и иметь подтверждение получения им этой претензии. После письменного ответа застройщика вы можете обратиться в Управление Роспотребнадзора по СПб, в районную прокуратуру или в суд для защиты ваших прав.

Вопрос:

На сайте застройщика в разделе «Условия оплаты» объявлена скидка при условии 100% предоплаты. Я заключила договор, внесла предоплату. Каким образом я могу застройщика принудить к выплате мне объявленной на сайте скидки?

Ответ:

Ваши взаимоотношения с застройщиком регулируются заключенным вами с ним договором. Одним из существенных условий договора является его цена. Подписав договор, вы согласились с ценой и порядком ее оплаты. Если речь шла о скидке, то она должна была быть заложена в цену заключенного с вами договора. Учитывая, что цена договора (если вы заключили договор участия в долевом строительстве) не может быть изменена в одностороннем порядке ни вами, ни застройщиком, без согласия застройщика цена уменьшена быть не может. Поэтому оснований для принуждения застройщика к выплате вам какой-либо скидки у вас нет.

Вопрос:

Решили с парнем купить напополам квартиру в новостройке (в браке не находимся). Заключение договора я доверила ему, менеджер ему сказал, что в договоре с дольщиком может быть вписан только один человек, а потом в собственность могут вступить несколько. Теперь у меня есть сомнения, удастся ли мне беспрепятственно вступить в собственность? И смогу ли я получить налоговый вычет на имущество, еще при том, что деньги переводились полностью с его счета?

Ответ:

Ваши сомнения совершенно оправданы. В случае если ваш молодой человек откажется внести изменения в договор и оформить на вас долю в квартире, свое право вам придется доказывать в суде. Для этого вам необходимы будут документы, подтверждающие понесенные вами расходы. В настоящий момент рекомендуем вам оформить документы на долю на вас, например, путем заключения договора уступки прав.

Вопрос:

Подскажите, пожалуйста, должны ли вновь вводимые квартиры оборудоваться теплосчетчиками на батареях? И по каким параметрам в таком случае будет проводиться оплата за отопление? Есть ли какие-то дополнительные требования, условия для того, чтобы оплачивать отопление по показаниям индивидуальных приборов учета?

Ответ:

Требований по обязательной установке теплосчетчиков нет. В случае если в доме во всех квартирах установлены теплосчетчики, оплата производится по их показаниям.
26.05.2015 17:42:04 Sem
Активность:
10.85%
Договор долевого участия: на что обратить внимание
26.05.2015 11:04

Как не столкнуться с повышением цены на уже купленную в новостройке квартиру? В каких случаях застройщик не несет ответственности за срыв сроков? С какими ограничениями прав дольщика можно столкнуться, невнимательно изучив договор долевого участия (ДДУ)? Об этом в материале BN.RU.

БН неоднократно писал о том, какие пункты должны содержаться в ДДУ, чтобы документ считался легитимным. Сегодня пойдем от противного – обратим внимание покупателей строящегося жилья на те условия, которых не должно быть в договоре. Наиболее часто встречающиеся нарушения прав дольщиков – требование доплаты за дополнительную площадь и навязывание услуг управляющей компании – описаны не раз. Сосредоточимся на более экзотических случаях коррекции ДДУ в пользу застройщика.

СТРОГО ПО ДДУ

Как ни удивительно, на десятом году действия ФЗ-214 некоторые участники рынка по-прежнему пытаются реализовывать квартиры по псевдо-ДДУ. Делают это двумя путями. Первый – заключение предварительного договора долевого участия, в котором содержатся те же основные пункты, что и в ДДУ. К данному документу прилагается письменное, а иногда даже устное соглашение о заключении «настоящего» договора долевого участия в дальнейшем. Естественно, деньги за будущую квартиру дольщик должен внести сразу. Не слишком юридически грамотные покупатели искренне верят, что покупают квартиру по ФЗ-214. На самом же деле предварительный ДДУ незаконен, он не регистрируется в Росреестре и, соответственно, нормы ФЗ-214 на него не распространяются.

Второй способ – заключение под видом ДДУ договора непонятного содержания. В качестве его предмета может быть указано участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию. В общем, все что угодно, кроме того, что предусмотрено в ФЗ-214, – передачи застройщиком дольщику конкретного объекта недвижимости в установленный срок. С точки зрения юристов такое соглашение является притворным, так как, несмотря на название, оно по сути не является договором долевого участия.

ДЕНЬГИ СЧЕТ ЛЮБЯТ

Особое внимание стоит обратить на пункты, в которых оговорена стоимость приобретаемого объекта. В идеале она должна быть рассчитана как зафиксированная в договоре цена в рублях за квадратный метр, умноженная на площадь приобретаемой квартиры. Но нередко застройщики обходятся без конкретизации цены «квадрата», указывают стоимость «брутто», что может вызвать вопросы в случае судебного разбирательства споров.

Самые креативные авторы ДДУ предусматривают право застройщика пересматривать расценки в одностороннем порядке. Вот выдержка из реального ДДУ одного из петербургских застройщиков: «Цена договора может быть изменена путем составления дополнительного соглашения в случае возникновения необходимости проведения в квартире работ, не предусмотренных текстом данного договора, или в случае возникновения у застройщика дополнительных затрат, связанных с регистрацией права собственности на построенный объект».

ЛУЧШЕ БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ

Описанная ниже схема снижения строительными компаниями своих рисков чаще встречается в Москве, чем в Петербурге. Но не исключено, что в период экономического кризиса и в городе на Неве появятся желающие последовать неблаговидному примеру.

Суть схемы в следующем. Застройщик создает юридическое лицо, которому продает квартиры по ДДУ практически по себестоимости. Далее эта компания занимается реализацией квартир в новостройке по переуступке, предлагая их уже по рыночной цене.

Все вполне законно, вплоть до регистрации договора цессии в Росреестре. Но есть один малоприятный нюанс: будущий собственник квартиры сможет предъявить требования к застройщику на основании цены, указанной в первоначальном договоре долевого участия. Эта сумма, как правило, значительно меньше той, которую он заплатил фирме-посреднику.

ОПРЕДЕЛИТЬ ДЕДЛАЙН

Согласно ФЗ-214, в ДДУ должны четко называться два срока – сдачи объекта и передачи приобретенной квартиры собственнику. Но, несмотря на однозначное требование закона, застройщики ухитряются навести тень на плетень.

Нередко в тексте договора присутствует такая хитрость: указывается предполагаемая дата ввода дома в эксплуатацию и добавляется, что она может быть изменена «путем внесения корректив в проектную документацию либо в технические условия по присоединению объекта к энергоносителям, с внесением изменений в разрешение на строительство». А срок передачи жилья собственникам определяется весьма расплывчато – не более 12 месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом застройщик обеспечивает себе возможность очень долго тянуть с передачей квартиры дольщику, не подвергаясь штрафным санкциям.

МОНОПОЛИСТЫ – НЕ ТЕРРОРИСТЫ

Некоторые компании включают в договор условие о том, что несут ответственность за срыв сроков строительства только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Если же сдача новостройки сорвана из-за обстоятельств непреодолимой силы, то застройщики умывают руки.

Перечень форс-мажоров сильно расширяется по сравнению с традиционно принятым. Помимо войн, природных катаклизмов, терактов в него включаются забастовки в организациях, осуществляющих подрядные работы, нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных властей, а также – отказ водо-, тепло- и электроснабжающих организаций подключить построенный дом к сетям.

С юридической точки зрения покупателя квартиры не должны волновать подобные накладки и неурядицы в жизни застройщика. Дольщик имеет право подать иск о взыскании шарфов за непередачу объекта в указанный в договоре срок. А строительная компания вольна предъявить регрессный иск истинным виновникам просрочки.

ПРИМИ, И ТОЧКА!

Абсолютно незаконным является пункт в ДДУ, обязывающий дольщика принять квартиру в течение нескольких недель при досрочной сдаче дома. Обстоятельства в жизни бывают разные. Человек может проживать в другом городе или находиться в длительной командировке и не иметь возможности приехать по первому требованию. Он может заранее запланировать поездку в отпуск и не иметь желания отменять отдых в угоду застройщику.

В более сложном положении могут оказаться те, кто купил квартиру в рассрочку. В тексте ДДУ одной из петербургских компаний встречался интересный пункт: если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено раньше указанного в договоре срока, а рассрочка платежей предоставлялась до окончания строительства, то дольщик обязан внести оставшиеся платежи в 15-дневный срок с момента получения уведомления от застройщика. Вполне вероятно, что это не вписывается в планы дольщика, который рассчитывал платить поэтапно, согласно первоначальному графику.

СУД С ОГРАНИЧЕНИЯМИ

Нередко также встречаются попытки ограничить права дольщика в случае возможных судебных разбирательств. Застройщики включают в договор условие о том, что все споры подлежат рассмотрению в суде по месту его нахождения. Понятно, что иногородним покупателям это крайне неудобно.

В некоторых договорах и вовсе указывается адрес конкретного районного суда, в котором рассматриваются все конфликтные ситуации. Такое «сужение географии» выглядит по меньшей мере странно, а то и подозрительно.

В заключение отметим, что часть «недружелюбных к дольщику» пунктов в ДДУ являются прямым нарушением ФЗ-214, Гражданского и Жилищного кодексов РФ или закона о правах потребителей. Такие договоры, как правило, легко оспариваются в суде. Другие малоприятные условия по закону могут носить договорной характер и их придется выполнять. Отличить одни от других непрофессионалу довольно сложно. Целесообразно перед подписанием договора обратится за консультацией к юристам.

http://www.postroim.com/news_restr/text.asp?NewsId=55913
17.04.2015 17:03:57 Sem
Активность:
10.85%
В условиях сложившейся экономической ситуации на рынке недвижимости возрастает риск появления долгостроев и, как следствие, пострадавших соинвесторов. С начала 2014 года Москомстройинвест включил в Реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, 527 человек. В него вошли граждане, принимавшие участие в строительстве 19 жилых объектов, расположенных в Москве, включая присоединенные территории. Всего с заявлением о включении их в Реестр обратилось 1 413 человек.

ЗАКОН НЕ ПАНАЦЕЯ

Самым надежным способом избежать включения в Реестр обманутых дольщиков по-прежнему остается 214-ФЗ. Конечно, 214-ФЗ – не панацея, однако он дает гражданам определенные гарантии, которые будут исполнены даже в случае неблагоприятного развития событий. Во-первых, квартира дольщика не сможет быть продана повторно, поскольку заключенный договор долевого участия (он же ДДУ) в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию. Во-вторых, если застройщик не сдал объект в срок, за каждый день просрочки начисляется штраф. Кроме этого, уже второй год действует механизм страхования застройщиков, аналогичный банковскому страхованию: если дольщик не получил квартиру в срок, он может получить денежную компенсацию.

Как рассказали Urbanus.ru в Москомстройинвесте, по состоянию на сегодняшний день в Москве на стадии строительства находятся 426 инвестиционных жилых дома, из них 387 строятся с привлечением денежных средств физических лиц. Мониторинг этих 387 объектов показал, что большая часть из них строится в рамках законных схем. Под законными схемами подразумеваются договоры долевого участия (352 объекта) и ЖСК (33 объекта).

Про финансирования через ЖСК стоит упомянуть отдельно. В Москомстройинвесте призывают дольщиков проверять у застройщика документацию. Участок под будущую застройку обязательно должен находиться в собственности или аренде у девелопера, и на него же должна быть оформлено вся разрешительная документация. Как пояснил Urbanus.ru Председатель Москомстройинвеста, Константин Тимофеев, важно, чтобы этот же кооператив дальше строил и продавал жилье, тогда вопросов со стороны проверяющих органов к нему не возникнет. По словам чиновника, в городе таких кооперативов нет.

Он подчеркнул, что к механизму ЖСК часто прибегают недобросовестные застройщики, которые хотят избежать контроля. Несмотря на то, что механизм ЖСК предусмотрен действующим законодательством о долевом строительстве, деятельность кооперативов не подпадает под надзор Москомстройинвеста. Поэтому такая покупка несет в себе гораздо больше рисков, чем заключение договора долевого участия.

Схема работает следующим образом: застройщик ─ ЗАО, ООО или ОАО ─ получает землю, ГПЗУ, разрешение на строительство и организовывает кооператив, который в качестве третьего лица привлекает деньги. Контролирующий орган не может отследить целевое использование средств граждан, так как они не будут учитываться на балансе застройщика. Кроме того, ЖСК не несет ответственность за несвоевременную передачу квартир гражданам, а отсутствие обязательной регистрации договоров не исключает риск двойных продаж квартир.

Деятельность ЖСК ориентирована на нормы гражданского права, Жилищного Кодекса, закон о потребительских кооперативах (№ 215-ФЗ). Но на практике эти нормы весьма условны, так как основным документом потребительского кооператива является его устав.

Законодательство в области защиты соинвесторов требует совершенствования. К долгосрочным мерам можно отнести предложения Москомстройинвеста по внесению поправок в федеральное законодательство, касающихся ужесточения требований к застройщикам.

«Мы предлагаем ужесточить методику расчета нормативов оценки финансовой устойчивости застройщиков. Эти показатели определены Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 г. и на сегодняшний день устарели. Действующие нормативы не позволяют оперативно выявлять предбанкротное состояние застройщиков. Например, у нас есть такие компании, которые испытывают серьезные трудности, но по показателям они устойчивы. Или другой пример: компания находится в процедуре банкротства, но показатели ее финансовой устойчивости соответствуют требованиям», — пояснил Тимофеев.

В работе с самими гражданами действенной мерой оказалось введение единых для всех субъектов РФ критериев отнесения дольщиков к числу пострадавших, утвержденные приказом № 403 Минрегиона осенью 2013 года. Если дольщик удовлетворяет хотя бы одному из них, он будет признан пострадавшим и подлежит включению в Реестр. Однако ведение данного Реестра носит учетный характер и не накладывает на Правительство Москвы обязательств предоставить гражданину жилое помещение из фонда города.

ПРОВЕРКА НА ЧЕСТНОСТЬ

Существует несколько способов выявить и пресечь незаконную деятельность застройщиков. Первое – увеличение числа проверок. Плановые утверждаются прокуратурой, основанием для внеплановых являются чаще всего обращения граждан. По словам Константина Тимофеева, с начала 2015 года Москомстройинвест провел 28 проверок застройщиков, по итогам которых 22 компании были привлечены к административной ответственности и оштрафованы на сумму 35,11 млн руб. Если данные меры не подействуют, речь пойдет об остановке строительства. Для выявления и привлечения недобросовестных застройщиков к ответственности проводятся также налоговые проверки.

«Нам удалось найти общий язык с коллегами из УФНС России по Москве, правоохранительных органов и из Департамента региональной безопасности и противодействия коррупции г. Москвы. Мы договорились об оперативном межведомственном взаимодействии и обмене информацией. Кроме того, совместно с УФНС России по Москве рассматриваем возможность участия наших экспертов в налоговых проверках. Есть предложение перевести в одну межрайонную налоговую инспекцию № 45 всех застройщиков, привлекающих деньги граждан, по аналогии со строительными компаниями. Коллеги из ГУ МВД России по Москве также обещали быстро реагировать на запросы Москомстройинвеста и рассматривать представленные Комитетом документы», — рассказал Тимофеев.

Так называемые «контрольные закупки» являются еще одним способом поймать мошенников за руку. Например, сотрудники полиции представляются покупателями квартир и приезжают на «сделку», во время которой выясняется, работает ли застройщик в рамках 214-ФЗ. Председатель Москомстройинвеста рассказал, что одна такая «контрольная закупка» была проведена в феврале в деревне Говорово Новомосковского округа. Сотрудники полиции, представившись покупателями, заранее договорились с представителями компании о встрече и приехали в офис в деревне Говорово. В момент передачи денежных средств и подписания договора о покупке квартиры они предъявили служебные удостоверения. Затем к проверке подключились специалисты Москомстройинвеста, Мосгосстройнадзора, Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы и префектуры ТиНАО. Сотрудники полиции потребовали от представителей застройщика предъявить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и разрешение на строительство, однако их у правообладателя земельного участка не оказалось. Однако представители компании заявили, что документы находятся в стадии оформления. Одновременно вторая группа сотрудников полиции провела обследование помещений по адресу фактического местонахождения офиса застройщика. В ходе обеих проверок были изъяты документы, при знакомстве с которыми выяснилось, что застройщик заключал с гражданами предварительные договоры на покупку квартир, не предусмотренные 214-ФЗ.

ПРАКТИКА КОМПАНИЙ

Девелоперы со своей стороны также предпринимают ряд мер по защите покупателей. Одним из способов урегулирования ситуации стало принятие решения о страховании гражданской ответственности застройщиков. В результате с 1 января 2014 года, согласно внесенным изменениям в федеральный закон о долевом строительстве №214 от 30.12.2004г., действуют три механизма страхования: коммерческое страхование, банковская гарантия и страхование через Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС), учредителями которого стали 30 крупнейших девелоперов из 13 регионов РФ.

Каждый из трех вариантов позволяет дольщику получить дополнительную гарантию от застройщика по выполнению взятых им на себя обязательств. При этом сам выбранный девелопером способ страхования рисков застройщика, в свою очередь, также может являться дополнительным параметром оценки при выборе застройщика, в том числе и с точки зрения его благонадежности и профессионализма.

В первом случае, когда страхование долевого строительства осуществляется через коммерческую страховую организацию, при наступлении страхового случая дольщик будет иметь дело именно с ней. По сути это напоминает ситуацию с ОСАГО.

Если застройщик использует банковскую гарантию, то за невыполнение им своих обязательств перед дольщиком будет расплачиваться банк. Но такая гарантия и стоит недешево, и банки не столь активно готовы такую гарантию выдавать, да и не все они чувствуют себя достаточно уверенно в сегодняшней ситуации.

Третий вариант – это вступление в Общество взаимного страхования застройщиков, которое в этом месяце подводит итоги года своей работы.

Практика страхования застройщиков широко распространена в развитом мире. В Евросоюзе и США девелопер не может выйти на строительную площадку, начать строительство и привлекать средства инвесторов, если предварительно не застраховал свою ответственность перед ними. Поэтому создание Общества взаимного страхования застройщиков стало реализацией в России давно сложившейся международной практики.

По мнению заместителя генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игоря Сибренкова, ОВС является самым надежным из всех трех вариантов.

«Мы считаем, что ОВС является самым надежным из всех трех вариантов, поскольку его эксперты осуществляют постоянный мониторинг рынка, и каждый застройщик-кандидат в члены Общества проходит строгую процедуру андеррайтинга. Вот почему членами ОВС могут стать только социально-ответственные компании с проверенной на рынке репутацией – все они обладают весомым опытом работы в сфере многоэтажного жилого строительства с привлечение долевых средств. ОВС становится своего рода фильтром профессионализма и благонадежности компаний-застройщиков, а членство в Обществе взаимного страхования застройщиков – дополнительным гарантом того, что строительство и сдача в эксплуатацию вашего жилья будут выполнены в строго установленные договором и законодательством сроки», — отметил он.

По словам генерального директора компании «Донстрой» Алены Дерябиной, наличие «гарантийного запаса» также повышает финансовую надежность компании и является залогом полного выполнения своих обязательств.

«С прошлого года наша компания держит на депозитах порядка 15 млрд. руб. Можно назвать это нашим «гарантийным запасом» на период нестабильной экономической ситуации, который позволяет нам быть уверенными, что даже при негативном для рынка развитии ситуации компания сможет выполнять все свои обязательства. Мы не голословно утверждали ранее, что подготовились к возможным кризисным явлениям, и в состоянии обеспечивать как финансирование строящихся объектов, так и инвестиции в новые проекты. Это также касается и выполнения наших обязательств перед финансовыми партнерами компании - на сегодняшний день погашение кредитов идет в соответствии с ранее утверждёнными графиками платежей», — объяснила Дерябина.

Все застройщики и представители власти сходятся во мнении, что наиболее эффективной подушкой безопасности является все же ДДУ. В то же время игроки рынка отмечают возросшую юридическую грамотность населения. По мнению коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, сегодняшние покупатели стали внимательнее относиться к репутации застройщиков.

«За последнее десятилетие число недобросовестных застройщиков в Московском регионе заметно сократилось, чему способствовало совершенствование законодательства, ужесточение требований к вхождению в этот бизнес. Для соинвесторов важную роль играет образовательная составляющая. Мы по своему опыту видим, что если еще несколько лет назад покупатель вкладывался в очень сомнительные стройки без активности на площадке, без каких-либо документов, привлеченный исключительно ценой, то в настоящий момент вопросов, касающихся юридической стороны вопроса, появляется все больше и больше. Сегодняшний покупатель уже интересуется формой договора, просит показать разрешительную документацию, проводит предварительную разведку об опыте и репутации застройщика», — рассказывает эксперт.

Признаком надежности отдельных компаний является тот факт, что им приходится достраивать жилье для обманутых дольщиков за недобросовестными коллегами. Так, например, ГК «Мортон», достраивали жилые комплексы на Леоновском шоссе в Балашихе, ЖК в Красногорском районе. Сейчас достраивается крупный объект в Щербинке, (Новомосковский административный округ). Первый дом здесь будет сдан в ближайший месяц.

ФСК Лидер в Балашихе уже достроила за компаниями-банкротами 4 многоэтажных дома: 2 корпуса в ЖК «Балашиха-Сити» (бывший «Солнцеград») и 2 корпуса жилого комплекса «20 Парковая». Сейчас идет строительство еще 6 корпусов, все они так же расположены в Балашихе. Отдельные объемы квартир были выделены для обманутых дольщиков в собственных проектах компании.

ЗАО «Пересвет-инвест» выступала инвестором проекта по завершению строительства двух 15-этажных панельных домов на Большой Покровской улице общей площадью 12 110 кв. м. Это первые корпуса в запроектированном микрорайоне из 7 жилых домов с собственной инфраструктурой в городе Павловский Посад, Московской области.

«В начале 2006 года Администрация города Павловский Посад предложила компании стать соинвесторами проекта, который простоял недостроенным с 2004 года. Из 2-х 15-этажных корпусов была построена только коробка до 10-го этажа. Уже в декабре 2007 года новостройки были сданы Госкомиссии и введены в эксплуатацию», — комментирует Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест».

Успешный опыт завершения строительства есть и у компании Mirax Group. Как рассказали Urbanus.ru в пресс-службе компании, ей были переданы права на реализацию жилого комплекса бизнес-класса «Дубровская слобода». Они выступили и в качестве соинвестора, и в качестве эксклюзивного агента по реализации новостроек; работы возобновились, комплекс был успешно достроен и принят на реализацию в конце 2011 года.

Большинству обманутых дольщиков приходится по несколько лет ждать, когда решится вопрос с проблемным объектом. Чтобы избежать такой ситуации, лучше обезопасить себя заранее. Как минимум – обратиться за консультацией к квалифицированному специалисту, как максимум ─ заключать ДДУ. Впрочем, специалист наверняка порекомендует то же самое.

http://urbanus.ru/read/rgroup_analytics/tjazhelaja-dolja-obmanutogo-dolshhika/
10.04.2015 12:03:43 Sem
Активность:
10.85%
Тонкости подписания ДДУ

Источник: БКН.РУ
10.04.2015

Фото: budfond.com
Покупка строящегося жилья по договору долевого участия. Каковы риски и гарантии?

В данной статье мы рассмотрим схему продаж квартир в новостройках путем заключения договора участия в долевом строительстве с аккредитивной формой расчетов. Перед тем как заключать договор долевого участия с аккредитивной формой расчетов необходимо учесть ряд особенностей, о которых расскажет юрист ГК «АВЕНТИН» Михаил Головин.

Законодатель обязал застройщиков продавать квартиры в новостройках путем заключения с покупателями ДДУ в целях повышения юридической безопасности самих покупателей. В этом случае к правоотношениям застройщика и покупателя применяется Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», который содержит для покупателя ряд юридических гарантий.

В частности, застройщик вправе привлекать деньги от покупателей в том случае, если он имеет право собственности или аренды на застраиваемый участок земли и получил разрешение на строительство. Застройщик также обязан опубликовать проектную декларацию на свой строительный проект, в которой содержится ключевая информация о проекте новостройки и о самом застройщике.

В настоящее время заключение ДДУ является самым надежным способом покупки строящегося жилья. Закон запретил застройщикам привлекать денежные средства от граждан на строительство квартир в многоквартирных домах до заключения ДДУ. В то же время ДДУ считается заключенным только с даты его государственной регистрации. Это устраняет для покупателей риск двойной продажи квартиры.

Подавляющее большинство застройщиков, по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, продают квартиры в новостройках посредством заключения ДДУ. До подписания данного договора следует обратить внимание, в какой момент вам предлагают перечислить деньги – до или после регистрации ДДУ в Росреестре.

Строительные компании нередко предлагают такую форму финансовых взаимоотношений с покупателями, как заключение соглашений об открытии аккредитива. Оформление аккредитива в банке – более сложная процедура по сравнению с оплатой в безналичном или наличном порядке со счета покупателя на счет застройщика. Будущий дольщик согласует с застройщиком банк, в который обращается с заявлением на открытие аккредитива и договором ДДУ. Банк открывает аккредитивный счет, на который перечисляются денежные средства дольщика. После государственной регистрации договора строительная компания направляет в банк документы, указанные в аккредитиве (зарегистрированный ДДУ и выписка из ЕГРП), после чего банк перечисляет денежные средства застройщику.

Условием раскрытия аккредитива при расчетах в сфере долевого строительства является государственная регистрация ДДУ, а не подача документов на регистрацию, что встречается у некоторых застройщиков Санкт-Петербурга и значительно увеличивает риски покупателя. Для дольщика важно, чтобы дата оплаты ДДУ определялась моментом внесения денег на аккредитив. Это позволит избежать большинства проблем, связанных с использованием данного механизма.

Заключая соглашение с застройщиком об открытии аккредитива на покупку квартиры, вам следует учесть, что цена сделки возрастет на сумму комиссии банка. Также вы удваиваете свои риски, поскольку обанкротиться может как застройщик, так и банк, в котором открыт аккредитив. Уменьшить риски позволит договоренность с застройщиком о рассрочке платежа и перечислении на аккредитивный счет первоначального взноса, а оставшейся суммы – после регистрации ДДУ.

http://news.ners.ru/tonkosti-podpisaniya-ddu.html
09.04.2015 16:00:12 Sem
Активность:
10.85%
Незапланированные траты. 5 платежей, про которые молчат, оформляя ипотеку
09.04.2015 14:53

Ипотечный кредит – это не только та сумма, которая вам необходима для покупки квартиры. К вашему долгу перед банком добавится большое количество дополнительных трат, которые платить будет обязательно. Об этом в материале "АиФ"

Тех, кто берёт ипотеку, с каждым днём всё больше и больше – курс рубля восстанавливается и люди спешат решить жилищный вопрос. После того как государство стало активно субсидировать ставку жилищных кредитов, связанных с покупкой новостроек, дело снова пошло на лад. Один только ВТБ уже принял 5 тысяч заявок на ипотеку с господдержкой на сумму 10,4 млрд. рублей.
Если вы – один из тех, кто думает о кредите на новую квартиру или дом, не забудьте о финансовых ловушках, которые подстерегают вас буквально сразу после того, как вы заполнили анкету на заём в офисе застройщика или в банке.

Плата за оформление документов

Среди документов, которые вам надо будет собрать и предоставить вашему кредитору, есть несколько тех, которые ну никак нельзя оформить бесплатно. Самая дорогая из них – оценка недвижимости независимой компанией. Скорее всего, банк выдаст вам небольшой список тех организаций, оценку которых он принимает. Стоимость услуги для квартиры начинается от 2,5 тысяч, а для дома, как минимум, вдвое больше.

Страховка жизни заемщика

Чтобы получить меньшую процентную ставку, вам придётся застраховать жизнь и здоровье. Многое зависит от того, сколько вам лет, курите ли вы, имеете ли хронические заболевания и т.д. В среднем, речь пойдёт о сумме порядка 40 000 рублей, которые придётся выплачивать ежегодно, пока вы должны банку.

Страховка квартиры

Застраховать придётся и саму недвижимость, что логично. Речь пойдёт о ежегодных 20 000 рублей, или 1% от стоимости недвижимости. Тут, конечно, уместно добавить «плюс-минус», ведь речь не идёт о жёстких тарифах.

Страховка права собственности


Если вы заключаете сделку на вторичном рынке, на первые три года вам придётся застраховать и «титул», проще говоря, свое право собственности квартиры, поскольку возможны спорные ситуации. Это ещё где-то 0,4% от стоимости квартиры. Весь вопрос в том, что эти деньги вам надо будет выложить «здесь и сейчас». Хорошо, если у банка не будет комиссии за предоставление ипотечного кредита! А ведь через месяц вам уже вносить первый взнос…

Маткапитал зачесть не так уж просто

Счастливые мамы двух и более детей, не спешите размахивать сертификатом о материнском капитале в надежде на «ипотечные каникулы»! Нет, конечно, вам зачтут его, но это, скорее всего, никак не повлияет на частоту ваших ипотечных выплат. Заранее обсудите с банком, каким образом он даст вам знать, что маткапитал погасил часть вашего долга, и что именно это изменит в кредите, – размер ежемесячного платежа или срок кредитования? И хотя ведущие банки предлагают такую опцию, как зачёт материнского капитала в качестве первоначального взноса, специалисты отделов по ипотеке откровенно говорят: лучше всё-таки гасите им основной долг. Так вам придётся съездить в Пенсионный фонд один раз, а чтобы ваш сертификат сработал как первый взнос, – раза три, не меньше. Да и затянуться этот процесс может настолько, что срок одобрения кредита истечёт.

Важно:

Квартиру с незапланированной перепланировкой нельзя не только продавать, но и использовать в качестве залога при ипотечном кредитовании.

Подавать заявление (и пакет документов, конечно) на вычет налогов при приобретении жилья можно не сразу, а только на следующий календарный год. При этом вычет может производиться за три предыдущих года – надо будет оформить в бухгалтерии три справки 2НДФЛ.

Если вы используете материнский капитал, чтобы погасить часть своей ипотеки, помните: Пенсионный фонд обяжет вас выделить доли в приобретённом жилье и на детей, и на мужа, если он есть. Некоторые пары даже предпочитали фиктивно разводиться и оформлять ипотеку только на маму. Ведь если у мужа есть дети от предыдущих браков, они автоматически становятся наследниками папиной доли.
08.04.2015 12:12:10 Sem
Активность:
10.85%
http://dozor214.ru/ Югры пока нет но возможно скоро появится
30.03.2015 11:09:50 Sem
Активность:
10.85%
Ипотека: как продать квартиру под залогом

Ситуация не то чтобы очень частая – но встречающаяся: ипотечный кредит не погашен, а квартиру по каким-то причинам нужно продавать. Сделка в таких обстоятельствах возможна, но существенно осложнена – любое распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допустимо только с согласия залогодержателя. В данном случае - банка, выдавшего ипотечный кредит. Как весь этот процесс происходит на практике – с этим вопросом мы и решили разобраться.

И от горя, и от радости


Первым делом мы озаботились причинами происходящего – почему люди решаются на продажу квартиры «из-под залога». Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты называли, в общем-то, одни и те же резоны.
Версия оптимистическая – у собственников квартиры (они же плательщики ипотечного кредита) резко улучшается материальное положение, и они решают купить себе квартиру побольше и получше. Именно эту причину и называет в качестве самой частой Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости.

Вторая мотивировка – изменение семейных обстоятельств. За сиим эвфемизмом обычно скрывается развод супругов – и, соответственно, необходимость делить совместное имущество, в том числе и приобретенную на двоих квартиру.

Третье – резко ухудшившееся материальное положение должника. При всей очевидности данной причины автору показалось примечательным разнообразие мнений по поводу того, насколько часто это происходит. Одни из наших экспертов посчитали, что очень редко, другие же назвали этот повод основным. «Иногда в нашей жизни все идет не так, как мы заранее планировали, - предупреждает Елена Семенча, руководитель вторичного отделения агентства недвижимости «Азбука Жилья». – Еще вчера мы имели постоянную высокооплачиваемую работу и могли с легкостью планировать наш семейный бюджет. Однако сложившаяся в стране экономическая ситуация привела к снижению уровня доходов, а в некоторых случаях и к потере работы».

В числе прочих можно назвать потребность в крупной сумме денег – например, на лечение. Рунар Бурганов, ипотечный брокер ОАО «Главмосстрой-недвижимость», упоминает ситуацию, когда частный инвестор, вложивший средства в новостройку, решает вернуть их. Примечательно, что владелец квартиры может предвидеть как негативное (будущий спад на рынке), так и позитивное (цены вырастут, надо вкладывать деньги в новый объект) развитие событий. А результат один: квартира продается, причем срочно.

Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость», называет и совсем экзотические случаи. «Недавно одна клиентка пожелала сменить квартиру из-за узких подоконников, - говорит эксперт. – А еще был случай, когда клиент увлекся нумерологией и выяснил, что у его квартиры «неправильный» номер».

Закон: без лишних премудростей


Законодательство, регулирующее данную сферу жизни, весьма просто и понятно. «Имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, - говорит Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Это сказано в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 года, в редакции от 21.07.2014). Конкретно исследуемому нами вопросу посвящены статьи 37 и 39 данного закона. Для продажи, мены и прочих операций с недвижимостью необходимо письменное согласие банка».
Вообще, ситуация, когда должник все-таки продал квартиру без согласия банка, выглядит невероятной. Росреестр, видя на квартире обременение «ипотека в силу закона», просто не зарегистрирует такую куплю-продажу – соответственно, банку не придется требовать признать ее недействительной. «Сделка без письменного согласия банка не сможет пройти государственную регистрацию», - подтверждает наши догадки Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Если такое все-таки произошло, то, как дополняет Наталия Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-новострой», «залогодержатель согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, или требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит».

Волшебное согласие


Итак, ключевым условием для совершения интересующей нас сделки является согласие от банка. Насколько сложно его получить?
«Необходимо составить запрос банку на разрешение продажи квартиры, а также провести переговоры с сотрудниками банка, - предупреждает Елена Семенча («Азбука Жилья»). – На рассмотрение каждого запроса клиента банку требуется значительное время. И чаще всего клиенты получают отказ».

К счастью, остальные наши консультанты видят жизнь не столь мрачно. «Это нормальная процедура, у нас проходят такие сделки, сложностей обычно не возникает, - говорит Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – У большинства крупных банков отлажена схема совершения подобных сделок». «Банки практически никогда не отказывают заемщикам в продаже ипотечной квартиры, - подтверждает Алексей Новиков (Est-a-Tet). – Они заинтересованы в погашении кредита, а не в том, чтобы непрофильный актив (квартира) в итоге висел у них на балансе».

На важный нюанс обратила наше внимание Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций «Инвестторгбанка»: чаще всего банк согласие на продажу дает, но с условием параллельного погашения кредита. Иными словами (это мы уже от себя) в случае, когда в результате сделки банк получит все свои деньги, он не чинит никаких препятствий. Если же у покупателя полной суммы нет, и он собирается сам становиться заемщиком – банк будет изучать обстановку гораздо придирчивее. Подробно данную ситуацию мы рассмотрим ниже, а пока ответим на еще один вопрос: согласие банка будет получено просто так или за деньги? Большинство наших экспертов заверили, что подобная любезность будет оказана банком бесплатно. Отличающееся мнение высказал лишь эксперт Евгений Страхов – по его словам, во многих банках рассмотрение заявки о выдаче согласия является платной услугой, за которую надо заплатить около 3 тыс. руб.

Еще одно условие согласившегося банка отмечает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела группы компаний «Экодолье», - проводить сделку через свою депозитную ячейку.

Кредит сдал! Кредит принял!


Вернемся к вопросу, затронутому в предыдущей главе: когда нашелся покупатель, желающий квартиру купить, но не обладающий полностью необходимой суммой. Т.е. он тоже хочет взять кредит. Что здесь получится?
Прежде всего, покупателю разумнее всего обращаться за кредитом в тот же банк, который является залогодержателем недвижимости. «Если кредит одобрен в стороннем банке, то вероятность такой сделки мала, - предупреждает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Тут не только покупатель, продавец и банк-залогодержатель должны договориться обо всех нюансах, а еще и банки согласовать между собой сделку, что на практике очень и очень сложно». Если же покупатель с этим условием (обращаться в строго определенный банк) согласен, то процесс предстоит сложный, но – в принципе – посильный. «Сегодня есть ряд банков, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк. По данным отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке – от 14,5%, в ВТБ24 – от 15,95%».

…Автору этих строк всегда казалось, что человек, приобретающий квартиру у проблемного заемщика (т.е. избавляющий банк от перспективы долгого и утомительного разбирательства), вправе рассчитывать на несколько особенное отношение со стороны банка. Ну, процентная ставка чуть ниже, андеррайтинг помягче… Как выяснилось, все эти надежды беспочвенны. «Новый покупатель будет оформлять кредит по условиям, действительным на момент подачи заявки в банк на рассмотрение по ипотечному кредиту, - категоричен Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер». –Требования к заемщику будут стандартные, банк будет оценивать его финансовую надежность». «Отношение банка будет точно такое же, как и к другому любому заемщику», - подтверждает Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

С позицией «Никаких преференций!» согласились и большинство остальных наших экспертов. Чуточку (но именно чуточку!) иную точку зрения высказала Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Признав, что у нового покупателя будет уже новый кредит, она отмечает, что «известны случаи, когда по соглашению с банком прежний ипотечный кредит просто переоформлялся на нового покупателя. Но это единичные случаи».

Лучше одномоментно


Существует еще одна технология – она доступна в том случае, если у покупателя имеется полная сумма на приобретение квартиры. В этом случае частью этих денег гасится долг банку, а остальное идет продавцу. Вроде бы удобно, но присутствуют дополнительные риски.
«Рискует покупатель: он фактически гасит долг продавца по ипотеке до перехода права собственности на квартиру, - говорит Людмила Цветкова («МИЭЛЬ»). – Есть вероятность, что сделка потом не состоится по каким-либо причинам, и клиент потеряет деньги. Более того, банк принимает деньги официально не от нового покупателя, а от продавца (как если бы это он оплатил), и нигде в документах не фиксируется, что это деньги покупателя». «Риск состоит во времени, - подтверждает Павел Тимошенко (ФСК «Лидер»). – На процедуру необходимо 3-10 дней. За данный период может случиться что угодно: продавец передумал продавать, покупатель передумал покупать, либо с одним из них может произойти несчастный случай и др.».

Впрочем, на рынке уже отработаны технологии, позволяющие снизить риски до минимума. «Наиболее безопасной является схема, при которой денежная сумма, необходимая для погашения кредита, закладывается в банковскую ячейку на представителя банка, - отмечает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Банк выдает документы, необходимые для снятия обременения и происходит одновременное снятие залога и регистрация права собственности покупателя. В различных банках могут быть свои нюансы, нужно консультироваться у их сотрудников».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru


В нормальных экономических условиях продажа ипотечной квартиры – штука все-таки редкая. Станут ли подобные ситуации встречаться чаще? Ответ зависит прежде всего от общеэкономической ситуации. Если она ухудшится, продажа недвижимости дефолтными заемщиками станет обычным явлением. Хочется, конечно, верить, что до такого дело не дойдет…
История из жизни

Надежда Козицкая, руководитель коммуникационного агентства MVN

Я продавала квартиру осенью 2013 г. К тому моменту я выплачивала кредит ровно половину срока – 7 лет и моя задолженность перед банком составляла порядка 800 тысяч рублей.

Причина моей продажи была типичная – вывести актив из старого жилого фонда и купить квартиру побольше, получше и поновее.

Я понимала, что, если буду продавать квартиру «из-под ипотеки», то покупатель неизбежно начнет меня «прогибать» по цене – квартира с обременением, покупатель идет на риски и т.п. На мой взгляд, опасности эти высосаны из пальца, но зато хороший предлог торговаться по цене. Поэтому я решила погасить ипотеку перед продажей и перезаняла недостающую сумму у родственников. Так как я обещала вернуть им деньги сразу же после продажи, т.е. буквально через 2-4 месяца, этот заем они предоставили мне без процентов. Всем, у кого есть возможность перезанять крупную сумму из надежного источника или у порядочных людей, я советую так и поступать. По меньшей мере вы избавитесь от волокиты, связанной с получением разрешения банка, и прочих неудобств.

Интересно, что квартиру у меня также купили с оформлением ипотеки. А я на вырученные средства приобрела себе квартиру в новостройке, как и хотела – с улучшением площади, локации и тоже с привлечением кредита, хотя уже значительно меньшего по размеру.

Особое мнение эксперта

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

Одна из серьезных юридических проблем при реализации заложенных квартир - наличие зарегистрированных в них несовершеннолетних детей. Дело в том, что даже если такую квартиру продать на торгах, то новый покупатель может иметь юридические проблемы с выселением из нее несовершеннолетних детей прежних правообладателей без согласия на это органов опеки и попечительства. Жилищное законодательство РФ устроено таким образом, что продажа квартиры в некоторых случаях не влечет автоматическое прекращение прав пользования ею со стороны несовершеннолетних детей. Ребенка нельзя выписать в никуда. Он сохраняет право пользования квартирой, даже если сменился ее собственник. Совсем недавно 05.03.2015 года эта тема обсуждалась в Конституционном суде РФ. Дилемма такова: либо защита конституционных прав детей на жилище вне зависимости от оборота заложенной квартиры, либо защита интересов кредиторов в ипотечных правоотношениях подчас в ущерб законным жилищным интересам несовершеннолетних. На мой взгляд, нужно четко определиться на будущее в том, что объектом ипотеки могут быть квартиры, в которых не зарегистрированы несовершеннолетние дети. Иначе кредиторы получают в залог неликвидный актив, который трудно будет продать в случае просрочки оплаты кредита со стороны должника. Однако такой подход существенно уменьшает подходящий для ипотеки жилой фонд за счет выбытия квартир, обремененных правами несовершеннолетних.

http://news.ners.ru/ipoteka-kak-prodat-kvartiru-pod-zalogom.html
27.03.2015 15:21:14 Sem
Активность:
10.85%
Как не стать обманутым дольщиком в кризис?

Елена Денисенко
Источник: Бюллетень недвижимости
27.03.2015

Фото: krasnoyarsk.biz
Как оценить надежность застройщика? На что обращать внимание, выбирая жилье на первичном рынке? Какую информацию о строящемся объекте можно найти в открытом доступе?

На эти вопросы БН ответил заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, который прежде многие годы занимался проблемами обманутых дольщиков в Комитете по строительству Смольного.

– Риски покупателей квартир в строящихся домах в кризис возросли?

– Вопрос риторический, из разряда: «Больше ли шансов простудиться в ненастную погоду, чем в солнечную?» Конечно, риски возрастают. По объективным причинам.

На любом объекте есть два графика: производства строительных работ и их финансирования. Одно без другого невозможно. Чтобы понимать уровень рисков, надо иметь представление об источниках финансирования застройщика.

Их всего три, и главный – деньги покупателей строящегося жилья. Понятно, что из-за роста инфляции и снижения реальных доходов населения этих средств будет меньше. Ипотека как инструмент, повышающий покупательскую способность граждан, сегодня стала малодоступной. Займы по субсидируемой государством ставке 12% годовых поддержат рынок, но погоды не сделают.

Второй источник финансирования – кредитные средства, привлекаемые застройщиком. Сегодня взять деньги в банке гораздо сложнее как с точки зрения предъявляемых к заемщику требований, так и с точки зрения процента, под который дается кредит.

Третий – это собственные деньги строительных компаний. Этот источник не очень велик, но он есть.

От баланса этих трех способов привлечения средств и будет зависеть устойчивость компании: чем меньше доля привлеченных денег и выше – собственных, тем лучше дела у застройщика.

– Большинство застройщиков не показывают свою финансовую документацию. Да и среди покупателей не много экономистов, которые умеют анализировать финотчеты. Можно ли «угадать» безопасный объект по каким-то иным признакам?

– Самое безопасное, безусловно, – покупать квартиры в уже построенном доме. Но цена вопроса сразу возрастает. В Петербурге есть несколько компаний, которые начинают продажу на высокой стадии готовности объектов. Это хороший сигнал для покупателя. Значит, застройщик работает преимущественно на собственные и кредитные средства, банк проверил его финансовую устойчивость и счел надежным партнером. Но данные участники рынка работают не в самой низкой ценовой категории.

– Наиболее распространенная сейчас рекомендация – смотреть на историю компании: кто долго присутствует на рынке, тот и надежный. Но все помнят, как один из старейших петербургских застройщиков, компания «ЛЭК», заморозила свои стройки в 2009-2010 годах. На ваш взгляд, длительный срок работы – это показатель надежности?

– Конечно, да. Но отнюдь не единственный, который стоит принимать во внимание. Надо смотреть также на соблюдение сроков строительства в прошлые годы, на качество сданных домов (об этом можно прочитать на форумах дольщиков), на количество объектов в портфеле. Именно большие объемы строительства и запас земельных участков, на мой взгляд, позволили «ЛЭК» пережить прошлый кризис, и сейчас ситуация по их долгостроям понемногу выправляется. Хотя следует признать, что некоторые застройщики с долгой историей присутствия на рынке тогда ушли, например, «Чесма-Инвест».

Тем не менее выбирая между компанией с хорошей историей, которая строит в данный момент сразу несколько объектов, и новичком, который возводит единственный дом, я бы предпочел первого.

– Есть версия, что некоторые застройщики сейчас активно выводят новостройки для того, чтобы привлечь как можно больше средств на этапе котлована и профинансировать строительство одних жилых комплексов за счет других. Не станут ли обширные портфели объектов своеобразными пирамидами?

– Надо быть полным безумцем, чтобы сегодня создавать пирамиды, выводя большое количество новых объектов. Затягивать сроки сдачи и продлевать разрешение на строительство компаниям экономически крайне невыгодно. Два года назад было принято постановление правительства Санкт-Петербурга, которое усилило санкции за нарушение сроков. Штрафы доходят до нескольких десятков миллионов рублей.

С 1 марта этого года, после вступления в силу поправок в Земельный кодекс РФ, те компании, которые строят на городской или муниципальной земле, вовсе окажутся в сложном положении. В соответствии с федеральным законом участок с недостроенным домом должен быть выставлен на торги.

Механизм, правда, мне пока неясен. С трудом могу себе представить, как можно продать дом с дольщиками и кого может заинтересовать такое предложение с обременением? Тем не менее после разработки соответствующих региональных законов у Смольного появится еще один рычаг давления на компании, нарушающие сроки строительства.

– Вы утверждаете, что застройщики не занимаются «перекрестным финансированием» своих объектов?

– Увы, занимаются. Комитет по строительству, проводя проверки деятельности застройщиков, нередко сталкивается с нарушением ФЗ-214 в части целевого расходования средств дольщиков. Чаще всего это именно направление денег, собранных у дольщиков одного дома на строительство другого. Мы неоднократно предлагали внести в законы поправку, предусматривающую реальное наказание за подобные действия. К сожалению, нас не услышали. Санкции не налагаются. Но у дольщиков есть право обратиться в суд с иском к застройщику.

Итоги проверок публикуются на сайте Комитета по строительству, там есть перечень компаний-нарушителей.

– Но проверяют далеко не все стройки. В прошлом году Комитет успел посетить 24 объекта.

– Если у дольщика возникло подозрение, что застройщик нецелевым образом расходует средства (например, работы на доме замерли), он может обратиться с запросом в Комитет по строительству и инициировать внеплановую проверку. Половина посещений объектов в прошлом году были внеплановыми.

– Можно ли сказать, что дома, возводимые на городских землях, находятся под более строгим контролем со стороны правительства, чем на частных?

– Правительство может повлиять только на определение сроков строительства. Больше никаких рычагов нет. В Петербурге половина объектов строится на частных землях и застройщик сам определяет темпы работы. Но если он привлекает деньги по договорам долевого участия в рамках ФЗ-214, то безразлично, какова собственность участка. Он отвечает за соблюдение сроков передачи квартиры дольщику по данному закону, и штрафные санкции вполне ощутимые. У нас есть выигранные в суде дела, по которым дольщики получали сотни тысяч и даже миллионы рублей компенсации за несвоевременную передачу объекта.

– То есть лучше выбирать объекты, квартиры в которых продаются по договорам долевого участия?

– Всегда говорил и буду повторять, что ДДУ предпочтительнее договора паенакопления жилищно-строительного кооператива. Хотя у нас довольно много застройщиков, среди которых есть крупные компании, строят по схеме ЖСК, и их покупатели ни на что не жалуются. Но надо понимать, что дольщик законом защищен намного надежнее, чем пайщик кооператива. Выбор у покупателей есть: в Петербурге строится свыше 600 объектов жилого назначения, из них 370 реализуются по ДДУ. Перечень компаний, работающих по договорам долевого участия, представлен на сайте Комитета по строительству.

– Есть ли разница, кто является застройщиком: компания, под брендом которой продается объект, или некое ООО, созданное частными лицами?

– Конечно, предпочтительнее, когда крупная компания выступает застройщиком по всем строящимся домам, но в то же время весьма распространена практика, когда под каждый объект создается свое юридическое лицо. Главное, чтобы права на участок и разрешение на строительство были оформлены именно на это юридическое лицо. Напомню, что ответственность застройщиков, работающих по ФЗ-214, с прошлого года должна быть обеспечена страховым полисом, членством в обществе взаимного страхования или банковским поручительством. Так что риски в данном случае застрахованы вне зависимости от того, кто является застройщиком.

Скорее, настораживает не то, что застройщиком выступает дочерняя компания, а ситуация, когда квартиры продает стороннее юридическое лицо. Думаю, такое будет встречаться все чаще, так как на строительный рынок возвращается бартер. Застройщики будут рассчитываться с подрядчиками квартирами, те – выставлять объекты на продажу. Покупать жилье у третьих лиц можно без опасений только в одном случае: если оно передано застройщиком подрядчику по ДДУ, который зарегистрирован в Росреестре. Сам договор цессии также должен пройти регистрацию. Никакие предварительные договоры недопустимы, иначе можно нарваться на двойные продажи.

– Следует ли до подписания договора изучать техусловия на подключение к коммуникациям?

– Почему нет, если человек в этом разбирается? Но для неспециалиста это темный лес. Единственное скажу: на данный момент с осторожностью относился бы к объектам, по которым заключены договоры с Ленэнерго о расчетах за подключение в денежной форме. Не хочу обидеть уважаемого монополиста, но, как известно, средства, уже перечисленные ему строительными компаниями, зависли из-за проблем в банке «Таврический». И большой вопрос, успеет ли Ленэнерго в срок выполнить свои обязательства. На данный момент предпочтение следует отдавать тем объектам, в которых инженерную инфраструктуру строит сам застройщик с последующей передачей Ленэнерго.

– Итак, основные признаки надежности: строительная компания много лет работает на рынке и реализует квартиры по ДДУ. На что еще стоит обратить внимание потенциальному покупателю?

– Сейчас строительный рынок довольно прозрачный и при желании можно найти много полезной информации. На месте покупателя, выбрав объект, я бы первым делом зашел на сайт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и убедился, что он строится не на землях ИЖС. Там в «черном списке» около 200 строящихся и проектируемых домов. Настоятельно не советовал бы покупать в них квартиру, потому что оформить квартиру даже в построенном доме практически невозможно – ведь на него никогда не получить разрешение на строительство, да и суды в последние годы, как правило, выносят решения о сносе незаконных построек.

Затем посетил бы сайт Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, чтобы убедиться, выдано ли разрешение на строительство интересующего меня дома. Если документ неоднократно продлялся (а такая информация тоже отражена на сайте), меня бы это насторожило. Еще больше не понравилось бы, если бы узнал, что на объекте менялся застройщик. Как правило, это свидетельствует о проблемах.

В-третьих, можно поинтересоваться на сайте Роспотребнадзора, не налагались ли на застройщика штрафы за нарушения прав дольщиков при заключении ДДУ.

В-четвертых, есть портал Арбитражного суда по Петербургу и Ленинградской области, где можно узнать, есть ли иски к данному застройщику и кем они поданы. Если были или идут суды с дольщиками, с подрядчиками, счел бы это плохим признаком.

Обязательно изучил бы всю информацию о застройщике на сайте Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Здесь можно узнать, работает ли он по 214-ФЗ, допускал ли нарушения.

Наконец, непременно съездил бы на стройплощадку и посмотрел, что там происходит. Признаюсь, сегодня не стал бы покупать квартиру на стадии котлована даже у самой хорошей компании.

Непременно изучил бы сайт застройщика. Среди них есть очень открытые, которые выкладывают всю необходимую документацию, ведут онлайн-трансляцию со стройплощадки, приглашают дольщиков на экскурсии. Это тоже позитивные признаки.

– Что делать тем покупателям, кто не дружит с интернетом?

– Можно прийти на консультацию к нам в комиссию или в Комитет по строительству. Там по вторникам личный прием граждан. К слову, заметил позитивную тенденцию: в последнее время все чаще люди советуются с нами до заключения договора, а не после подписания документа, когда уже возникли проблемы, тем самым снижая свои риски.

http://news.ners.ru/kak-ne-stat-obmanutym-dolshchikom-v-krizis.html
25.03.2015 10:50:54 Sem
Активность:
10.85%
Новостройка в законе. Оценить надежность застройщика помогут минимальные юридические знания

Елена Васильева
Источник: БКН.РУ
25.03.2015

Фото: dnister.com
Потребитель, впервые столкнувшийся с рынком новостроек, поразится числу предложений и компаний, работающих на этом рынке, и, пожалуй, приготовится убить месяцы на поездки на стройки и изучение отзывов в интернете. Но есть более прямой и очевидный способ узнать о надежности застройщика – проверить его деятельность на предмет соответствия законодательству.

Юридическая база
Основной документ, защищающий права тех, кто решает участвовать в долевом строительстве, – Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004. Кроме того, в случае, если квартира приобретается для личных нужд (а не для коммерческих, связанных с предпринимательством), то на ее покупку распространяется действие закона о защите прав потребителей.

В соответствии с законом об участии в долевом строительстве клиент имеет право проверять использование вложенных всеми дольщиками средств – то есть контролировать то, что эти деньги уходят на строительство конкретных квартир. Вмешательство инвесторов, подрядчиков, поставщиков пресекается этим законом: договор может быть заключен только между застройщиком и покупателем. Закон № 214 направлен на то, чтобы как можно больше обезопасить покупателя: он описывает штрафы для застройщика в случае нарушения пунктов договора, а также право на денежные возвраты.

Закон о защите прав потребителей стоит на втором месте по важности при появлении спорных и штрафных ситуаций. Они возникают, если застройщик нарушает сроки строительства или не соблюдает его качество, установленное договором долевого участия.

Вообще, при заключении сделки на первичном рынке может оказаться полезен юрист, который имеет опыт в данной сфере и может проконтролировать процесс, сопровождая покупателя. Юридические конторы и риэлторские агентства, имеющие в штате юристов, обычно предоставляют подобную услугу. Присутствие юриста не обязательно и всегда остается на усмотрение клиента, однако оно не помешает.

Документы на стройку
Закон запрещает заключение любого типа договора на продажу квартиры в новостройке без выданного разрешения на строительство. Поэтому такая бумага обязательно должна быть предоставлена потенциальным покупателям.

Следующий пункт – это предоставление договора аренды или свидетельства о государственной регистрации права собственности на конкретный земельный участок – то есть на тот, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Договор аренды должен быть заверен печатью Росреестра. Также немаловажную роль играет разрешение от администрации города или района – постановление о предоставлении земель под строительство. Хорошо бы взглянуть и на инвестиционный контракт застройщика, который свидетельствует о том, что вложенные участниками долевого строительства деньги пойдут действительно на строительство.

Проектная декларация стройки должна быть доступна широкому кругу пользователей в печатном СМИ или в интернете.

Застройщик, зарегистрированное юридическое лицо, обязан предоставить свидетельство регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет налоговыми органами РФ, устав (являющийся учредительным документом), протокол об избрании руководителя организации и документы последней аудиторской проверки не старше года.

Важное замечание: лучше, если застройщик демонстрирует оригиналы документов. В любой момент строительства они должны быть у него на руках. В оригинале стоит проверять даты – по тому, когда оформлены документы, можно судить об успехах строительства.

О рисках говорит отсутствие какого-либо из документов, а также иные формулировки: например, предоставление земель под строительство не «многоквартирного дома», а под «индивидуальное строительство» или формулировка «индивидуальный предприниматель» по отношению к застройщику.

Полезной может оказаться юридическая проверка застройщика на предмет наличия арестов, обременений, а также сверка данных застройщика и данных, предоставляемых Росреестром.

Каждый квартал застройщик обязан предоставлять в Комитет по строительству отчеты о своей деятельности – за дополнительной информацией о застройщике можно обратиться туда же, в Управление контроля и надзора в области долевого строительства.

Особенности договоров
Федеральный закон № 214 регламентирует два способа приобретения квартир в строящихся домах – по договору долевого участия и по договору участия в жилищно-строительном кооперативе. Предварительный договор, договор купли-продажи ценных бумаг (вексельный договор), договор займа никак не описываются данным законом и повсеместно считаются рискованными для покупателя.

Заключая договор долевого участия, нужно знать, что он регистрируется в Управлении Росреестра и начинает действовать только с момента регистрации.

В договоре должно быть прописано, что объект долевого строительства подлежит передаче конкретным лицам. Этот объект, то есть будущая квартира, должен быть охарактеризован так, как характеризуется уже существующая квартира: адрес, этаж, предполагаемый номер квартиры, количество комнат и площадь. Срок передачи объекта также важен и должен стоять в договоре, равно как и срок оплаты по договору, порядок оплаты и, конечно, стоимость. Гарантийный срок на объект тоже указывается в договоре. Без хотя бы одного из этих пунктов договор можно считать грудой бумаги – он будет недействителен. Каждое последующее изменение в договоре регистрируется в Управлении Росреестра и оформляется в виде дополнительного соглашения, подписываемого обеими сторонами.

При покупке жилья по схеме ЖСК нужно изучить устав кооператива и выяснить, какие взносы необходимо оплачивать, как назначается орган управления кооперативом (председатель или правление), каков порядок внесения правок в устав, зафиксированы ли кооперативом конечные сроки строительства.

Формально пайщики ЖСК выступают участниками организации, которая строит дом, а не покупателями. Поэтому они будут обязаны понести дополнительные затраты при удорожании строительства, повышении цены аренды участка. Но у этой формы участия в строительстве есть и преимущества – например, более продолжительный период расчетов по сравнению с ДДУ (можно несколько лет жить в новой квартире и продолжать платить рассрочку), возможность застраховать риски в страховой компании.

http://news.ners.ru/novostroyka-v-zakone-otsenit-nadezhnost-zastroyshchika-pomogut-minimalnye-yuridicheskie-znaniya.html
20.03.2015 15:01:56 Sem
Активность:
10.85%
>> Правда 20.03.2015 13:09:11
Эта ветка создана мной для обмена опытом между дольщиками, так как сам в недалеком прошлом был таковым! Я не продаю, и не предлагаю купить или продать!!! Всего лишь делюсь информацией, возможно кому-то она будет полезной!!!
Прежде чем писать тут чушь нужно ознакомиться с веткой с первой страницы!!!
20.03.2015 13:09:11 Правда
>> Sem 20.03.2015 11:52:35
Не усирайся. Отменили уже программу, скидывай ценник на квартиры, пока еще берут, потом будешь сам платить за коммуналку, налоги и охрану.
http://www.kommersant.ru/doc/2689865
20.03.2015 11:52:35 Sem
Активность:
10.85%
ДДУ: шесть хитростей застройщиков

Елена Денисенко
Источник: Бюллетень недвижимости
20.03.2015

Фото: mmgp.ru.sovplast.com
В кризис усиливается желание компаний обезопасить себя от претензий дольщиков. Потому на некоторые аспекты договора покупателям жилья нужно обращать особое внимание.

Закон о долевом строительстве – ФЗ-214, закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс РФ исчерпывающе описывают все тонкости отношений дольщика и застройщика, а также нюансы содержания договора долевого участия (ДДУ). На деле строительные компании нередко «творчески переосмысляют» текст документа. Как несложно догадаться, отнюдь не в пользу покупателей квартир.

Специалисты городского Комитета по строительству и Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области выявили наиболее часто встречающиеся отступления от требований законов.

Хитрость первая: что хотят, то и строят
В каком доме будет располагаться купленная квартира? Казалось бы, здесь должна быть предельная ясность, ведь привлекать средства дольщиков можно только после того, как была опубликована или размещена на сайте строительной компании проектная декларация объекта. В ней все четко расписаны количество этажей, инженерные решения, используемые строительные материалы.

Тем не менее в ДДУ порой появляется пункт о праве застройщика менять проект по своему усмотрению. Теоретически это может привести к тому, что среднеэтажный дом «подрастет» на несколько этажей (прецеденты были). Или – сократится размер придомовой территории.

В общем, наличие такого условия в договоре – это риск получить не тот «товар», за который заплатили. И свои интересы придется отстаивать в суде, решение которого непредсказуемо. Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе дольщика в том случае, если имеются «существенные отклонения от проекта». Но что именно под этим подразумевается, оставлено на усмотрение служителей Фемиды.

Хитрость вторая: обещанного три года ждут
Согласно ФЗ-214, в договоре должно быть указано два срока – завершения строительства объекта и передачи квартиры по акту приема-передачи. На практике, как говорится, «возможны варианты».

В одних случаях застройщики указывают только предполагаемую дату передачи ключей, которая на год, а то и два может отличаться от даты окончания действия разрешения на строительство. То есть строительная компания заранее предполагает, что разрешительную документацию придется продлевать. Скорее всего, органы власти пойдут навстречу и разрешение пролонгируют (хотя законодательство и стало суровее относиться к недостроям). Но, строго говоря, такой подход противоречит букве закона.

Второй вариант креативной переработки пунктов о сроках в ДДУ – включение большого, до года, временнуго промежутка между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам. Тем самым компания предупреждает возможные иски покупателей в случае нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию. В Комитете по строительству полагают, что этот промежуток не должен превышать двух-шести месяцев.

Хитрость третья: несите ваши денежки
Больше всего нарушений, как водится, связано с финансами. До сих пор, несмотря на усилия контролирующих органов, очень часто встречаются факты привлечения денег до регистрации договора долевого участия в Росреестре. Средства от покупателя принимаются по различным авансовым платежкам, предварительным договорам купли-продажи и прочим сомнительным документам. Человек, отдающий свои кровные, должен четко осознавать все риски. С точки зрения закона до регистрации ДДУ он не является дольщиком и, соответственно, положения ФЗ-214 на него не распространяются.

Кроме того, некоторые даже крупнейшие застройщики, входящие в ТОП-10 петербургского рынка, грешат желанием «застолбить» за собой право на изменение цены договора в одностороннем порядке. Но это – прямое нарушение статьи 5 ФЗ-214, в которой ясно указывается: корректировка стоимости происходит только по соглашению сторон и только в том случае, если такое условие заранее оговорено в ДДУ. Любой суд признает пункт договора об одностороннем изменении цены нелегитимным.

Наконец, до сих пор практически в каждом договоре встречается фраза о доплатах в случае изменения общей площади квартиры по итогам ПИБовских замеров. Если объект оказался меньше, чем оговорено в ДДУ, застройщик возвращает разницу. Если больше, раскошелиться придется дольщику.

Несмотря на судебные решения в пользу дольщиков, практически в каждом ДДУ предусмотрены доплаты в случае увеличения площади квартиры

Но в данном случае закон демонстрирует несимметричное отношение к сторонам и настаивает, что покупатель должен получить именно тот товар, на который рассчитывал, так как не в состоянии повлиять на процесс его «изготовления». Все расходы ложатся на просчитавшегося в проекте застройщика. К такому заключению пришел Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 7 февраля 2014 года (Дело № А56-69503/2013).

Хитрость четвертая: садики за счет дольщиков
Помимо привлечения денег в последнее время у контролирующих органов возникают вопросы по их расходованию. В ФЗ-214 четко указано, на что именно можно направлять средства дольщиков. В перечне указаны цели, связанные с проектированием, строительством, инженерным обеспечением многоквартирного дома, а также с обустройством и развитием территории, на которой он расположен. Но специально подчеркивается, что социальные объекты в список одобренных законом трат не попадают.

В последнее время появились ДДУ, содержащие пункт о строительстве детских садов или школ за счет собранных у будущих владельцев квартир средств. Побудительные мотивы строительных компаний ясны: город практически полностью переложил на них обеспечение проектов комплексного освоения территорий «социалкой». Однако привлекать средства дольщиков для строительства социальных объектов абсолютно незаконно.

Хитрость пятая: отступные за выход
В ДДУ нередко предусмотрены штрафные санкции для дольщиков, решивших расторгнуть договор – 10-20% от стоимости объекта, а также некий сбор в пользу застройщика при продаже квартиры по переуступке.

При рассмотрении упомянутого выше дела арбитражный суд постановил, что и тот, и другой пункты являются нарушением законов. «Плата за выход» противоречит статье 32 Федерального закона «О защите прав потребителей», ведь человек вправе отказаться от товаров или услуг до их получения.

В последние два года некоторые строительные компании в обход закона пытаются направить средства дольщиков на строительство «социалки»

Что касается уступки прав требований, то ее правила регламентируются статьи 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность. В этот временной промежуток участник долевого строительства волен передать свои права требования другому лицу. Если дольщик оплатил будущую квартиру полностью, то достаточно просто уведомить застройщика о свершившемся факте. Если указанная в ДДУ сумма погашена неполностью, согласовывать договор цессии со строительной компанией необходимо. Но платить отступные – нет.

Хитрость шестая: фирма не гарантирует
В особую главу стоит выделить попытки строителей сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиками.

Законом предусмотрено, что по готовому объекту устанавливаются два гарантийных срока: не менее пяти лет на сам дом и не менее трех – на инженерную инфраструктуру. Со вторым сроком все предельно ясно – он отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи первой квартиры в доме. С первым – немного сложнее. Он исчисляется с того же момента, что и для «инженерки», если иное не указано в договоре. Этим нюансом ФЗ-214 пользуются некоторые застройщики. Они вносят в ДДУ пункт, согласно которому отсчет гарантийного срока на само здание начинается с ввода объекта в эксплуатацию. Между сдачей дома и передачей ключей первому покупателю может пройти от полугода до года. То есть собственники еще не вступили в свои права, а гарантия на дом уже тает.

Строители стараются сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиком еще одним способом. Как известно, недоделки в квартире, выявленные до подписания приемного акта, должны быть устранены. В ФЗ-214 предусмотрено три варианта действий: либо застройщик ликвидирует недостатки в разумный срок, либо это делает дольщик с последующей компенсацией затрат от строительной компании, либо цена объекта уменьшается на сумму, которая покрывает стоимость работ. Выбор в данном случае за клиентом. Однако многие застройщики оставляют в договоре только первый пункт. Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 15 февраля 203 года признал такое ограничение прав дольщиков незаконным (Дело № А56-61914/2011).

Наконец, с 2014 года в ДДУ обязательно указывать сведения о способе, которым застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств перед дольщиками. Их всего три – банковская гарантия, участие в обществе взаимного страхования и заключение договора со страховой компанией. Ссылка на договор с банком или страховщиком должна быть информативной, а к ДДУ следует прилагать копию документа, считают в Обществе защиты прав потребителей. Но на практике застройщики, как правило, лишь ограничиваются фразой в ДДУ «Дольщик с договором страхования ознакомлен».

http://news.ners.ru/ddu-shest-khitrostey-zastroyshchikov.html
19.03.2015 21:51:24 Анонимно
>> Анонимно 19.03.2015 20:31:23
13 это реклама. Еще будет страховка. 15% я еще поверю.
19.03.2015 20:33:16 Анонимно
В хантах точно - повсюду сокращения и урезание зарплат. Людям детей кормить надо, а не банки.
  • Показать страницу:
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8